FÓRMULAS DE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

 

PROMPT ESTRATÉGICO PARA DESENVOLVIMENTO DE FÓRMULAS DE DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

MISSÃO

Desenvolver um sistema integrado de Due Diligence Imobiliária capaz de avaliar:

• Segurança Jurídica
• Qualidade Física
• Rentabilidade Financeira
• Potencial de Crescimento
• Risco Operacional
• Potencial de Cash Flow
• Viabilidade de Investimento

com base nos princípios do Rich Dad – Workbook 3: Due Diligence.

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1. ÍNDICE DE SEGURANÇA JURÍDICA (ISJ)

Avalia a segurança legal da propriedade.

Fórmula

ISJ =
(CER + TIT + LIM + IMP + ZON) ÷ 5

Onde:

• CER = Certificado de Propriedade
• TIT = Titularidade
• LIM = Ausência de Litígios
• IMP = Situação Fiscal
• ZON = Conformidade Urbanística

Escala:

1 a 5

Interpretação:

Pontuação	Avaliação
4,5 – 5,0	Excelente
3,5 – 4,4	Boa
2,5 – 3,4	Média
< 2,5	Elevado Risco

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2. ÍNDICE DE CONDIÇÃO FÍSICA (ICF)

Avalia o estado do imóvel.

ICF =
(EST + TEL + ELE + HID + DRE + ACB) ÷ 6

Onde:

• EST = Estrutura
• TEL = Telhado
• ELE = Instalação Elétrica
• HID = Sistema Hidráulico
• DRE = Drenagem
• ACB = Acabamentos

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3. ÍNDICE DE LOCALIZAÇÃO (IL)

IL =
(ACE + SEG + COM + ESC + GOV + INF) ÷ 6

Onde:

• ACE = Acessibilidade
• SEG = Segurança
• COM = Comércio
• ESC = Escolas
• GOV = Serviços Públicos
• INF = Infraestrutura

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4. ÍNDICE DE DESENVOLVIMENTO FUTURO (IDF)

IDF =
(ROD + POR + AER + IND + POP + INV) ÷ 6

Onde:

• ROD = Novas Estradas
• POR = Portos
• AER = Aeroportos
• IND = Zonas Industriais
• POP = Crescimento Populacional
• INV = Investimento Privado

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5. RETORNO SOBRE INVESTIMENTO (ROI)

ROI =
(LA ÷ IT) × 100

Onde:

• LA = Lucro Anual
• IT = Investimento Total

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6. CASH FLOW LÍQUIDO

CFL =
RB - DO - FP

Onde:

• RB = Receita Bruta
• DO = Despesas Operacionais
• FP = Financiamento

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7. NET OPERATING INCOME (NOI)

NOI =
RTO - DTO

Onde:

• RTO = Receita Total Operacional
• DTO = Despesas Totais Operacionais

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8. TAXA DE OCUPAÇÃO

TO =
(UO ÷ UT) × 100

Onde:

• UO = Unidades Ocupadas
• UT = Total de Unidades

Classificação:

95% = Excelente

85–95% = Boa

70–85% = Média

<70% = Fraca

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9. TAXA DE VACÂNCIA

TV =
(UV ÷ UT) × 100

Onde:

• UV = Unidades Vazias

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10. CASH-ON-CASH RETURN

CCR =
(CFA ÷ DP) × 100

Onde:

• CFA = Cash Flow Anual
• DP = Down Payment

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11. CAPITALIZATION RATE

CAP =
(NOI ÷ PP) × 100

Onde:

• PP = Preço da Propriedade

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12. ÍNDICE DE POTENCIAL DE ARRENDAMENTO

IPA =
(TO + PROC + MER + VAL) ÷ 4

Onde:

• TO = Taxa de Ocupação
• PROC = Procura de Mercado
• MER = Crescimento do Mercado
• VAL = Potencial de Valorização

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13. ÍNDICE DE RISCO IMOBILIÁRIO

IRI =
(RJ + RF + RM + RO) ÷ 4

Onde:

• RJ = Risco Jurídico
• RF = Risco Físico
• RM = Risco de Mercado
• RO = Risco Operacional

Classificação:

Índice	Risco
1–2	Baixo
2–3	Médio
3–4	Alto
>4	Muito Alto

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14. SCORE DE DUE DILIGENCE

SDD =
(ISJ×20%) +
(ICF×15%) +
(IL×20%) +
(IDF×15%) +
(ROI×15%) +
(CAP×10%) +
(TO×5%)

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MATRIZ DE DECISÃO

Score	Decisão
90–100	Comprar
80–89	Muito Recomendado
70–79	Recomendado
60–69	Negociar
<60	Não Comprar

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CHECKLIST ESTRATÉGICO

Legal

☐ Certificado válido

☐ Sem litígios

☐ Sem ónus

☐ Impostos regularizados

Físico

☐ Estrutura adequada

☐ Telhado em bom estado

☐ Sistema elétrico funcional

☐ Sistema hidráulico funcional

Financeiro

☐ Cash Flow positivo

☐ ROI > 10%

☐ Cap Rate > 7%

☐ Ocupação > 85%

Mercado

☐ Localização estratégica

☐ Crescimento urbano

☐ Infraestruturas futuras

☐ Procura crescente

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MODELO GUINIMIKEA – TIMOR-LESTE

Avaliação de Terrenos

IAT =
(IL + IDF + ISJ) ÷ 3

Avaliação de Casas de Arrendamento

IAR =
(CFL + ROI + TO + IL) ÷ 4

Avaliação de Armazéns e Logística

IAL =
(POR + INF + PROC + ROI) ÷ 4

Avaliação de Hotéis e Apartamentos

IHA =
(TO + ADR + ROI + CAP) ÷ 4

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RESULTADO ESPERADO

Desenvolver um Dashboard Excel ou Power BI que:

1. Avalie automaticamente Due Diligence;
2. Calcule ROI, NOI e Cash Flow;
3. Avalie riscos legais e físicos;
4. Compare propriedades;
5. Classifique oportunidades de investimento;
6. Apoie decisões estratégicas da Guinimikea e investidores em Timor-Leste;
7. Identifique automaticamente se a propriedade é:
   • Excelente Investimento;
   • Bom Investimento;
   • Investimento de Risco;
   • Investimento a Evitar.