FÓRMULAS DE ANÁLISE DE GOOD DEAL VS BAD DEAL

 

PROMPT ESTRATÉGICO PARA DESENVOLVIMENTO DE FÓRMULAS DE ANÁLISE DE GOOD DEAL VS BAD DEAL

MISSÃO

Desenvolver um sistema completo de fórmulas financeiras, indicadores de desempenho, métricas de risco e modelos de decisão para determinar se uma propriedade constitui um:

• GOOD DEAL (Bom Negócio)
• BAD DEAL (Mau Negócio)

com base nos princípios apresentados por Robert Kiyosaki no Workbook 2 – Knowing a Good Deal From a Bad Deal.

O sistema deverá permitir:

• Avaliar Cash Flow;
• Calcular NOI;
• Medir Rentabilidade;
• Avaliar Risco;
• Comparar propriedades;
• Realizar Due Diligence;
• Construir Pro Forma;
• Apoiar decisões de compra.

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1. CASH FLOW MENSAL

Fórmula

CF = RB - DT

Onde:

CF = Cash Flow Mensal

RB = Receita Bruta Mensal

DT = Despesas Totais Mensais

Exemplo

Receita:

USD 1.000

Despesas:

USD 650

CF = 1.000 - 650

CF = USD 350

Critério:

CF > 0 = Good Deal

CF < 0 = Bad Deal

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2. CASH FLOW ANUAL

CFA = CF × 12

Exemplo:

350 × 12

CFA = USD 4.200

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3. DESCONTO DE COMPRA

Avalia se a propriedade está abaixo do valor de mercado.

DC = VM - PC

Onde:

VM = Valor de Mercado

PC = Preço de Compra

Exemplo:

VM = USD 150.000

PC = USD 120.000

DC = USD 30.000

Quanto maior o desconto, melhor.

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4. MARGEM DE SEGURANÇA

MS = ((VM - PC) / VM) × 100

Exemplo:

((150.000 - 120.000) / 150.000) × 100

MS = 20%

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5. NET OPERATING INCOME (NOI)

NOI = TOI - OPEX

Onde:

TOI = Total Operating Income

OPEX = Operating Expenses

Exemplo:

TOI = USD 4.100

OPEX = USD 1.410

NOI = USD 2.690

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6. CAPITALIZATION RATE (CAP RATE)

CAP = (NOI / PP) × 100

Onde:

PP = Purchase Price

Critério:

< 4% = Fraco

4–6% = Aceitável

6–8% = Bom

8–10% = Muito Bom

10% = Excelente

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7. CASH-ON-CASH RETURN

CCR = (CFA / DP) × 100

Onde:

CFA = Cash Flow Anual

DP = Down Payment

Exemplo:

17.880 / 40.000 × 100

CCR = 44,7%

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8. PRICE PER SQUARE FOOT

PPSF = PP / AT

Onde:

PP = Preço da Propriedade

AT = Área Total

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9. OCCUPANCY RATE

OR = (UT / TT) × 100

Onde:

UT = Unidades Ocupadas

TT = Total de Unidades

Critério:

95% = Excelente

85–95% = Bom

70–85% = Médio

<70% = Fraco

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10. VACANCY RATE

VR = (UV / TT) × 100

Onde:

UV = Unidades Vazias

TT = Total de Unidades

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11. RECEITA BRUTA DE ARRENDAMENTO

GRI = NU × RM

Onde:

NU = Número de Unidades

RM = Renda Mensal

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12. RECEITA OPERACIONAL TOTAL

TOI = GRI - VL + OI

Onde:

VL = Vacancy Loss

OI = Other Income

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13. ÍNDICE DE DIVERSIFICAÇÃO DE RECEITAS

IDR = (OI / TOI) × 100

Onde:

OI = Receitas Adicionais

Exemplos:

• Estacionamento
• Lavandaria
• Internet
• Quiosques
• Armazéns
• Publicidade

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14. ÍNDICE DE DESENVOLVIMENTO DA LOCALIZAÇÃO

IDL = (INF + COM + POP + EMP + GOV) / 5

Onde:

INF = Infraestruturas

COM = Comércio

POP = Crescimento Populacional

EMP = Emprego

GOV = Investimento Público

Escala:

1–5

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15. ÍNDICE DE RISCO JURÍDICO

IRJ = (DOC + TIT + LIM + REG) / 4

Onde:

DOC = Documentação

TIT = Titularidade

LIM = Litígios

REG = Regularização

Escala:

1–5

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16. ÍNDICE DE GOOD DEAL

IGD =
(CF × 25%) +
(CAP × 20%) +
(CCR × 20%) +
(IDL × 15%) +
(OR × 10%) +
(IRJ × 10%)

Classificação:

0–40 = Bad Deal

41–60 = Fraco

61–75 = Aceitável

76–90 = Good Deal

91–100 = Excelente Oportunidade

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17. MATRIZ FINAL DE DECISÃO

Critério	Peso
Cash Flow	25%
Cap Rate	20%
Cash-on-Cash Return	20%
Localização	15%
Ocupação	10%
Segurança Jurídica	10%

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CHECKLIST DE DUE DILIGENCE

Legal

☐ Certificado de propriedade

☐ Ausência de litígios

☐ Ausência de hipotecas

☐ Ausência de ónus

Financeiro

☐ Cash Flow positivo

☐ NOI positivo

☐ Cap Rate adequado

☐ CCR superior a 10%

Mercado

☐ Procura crescente

☐ Taxa de ocupação elevada

☐ Potencial de valorização

☐ Projetos públicos futuros

Operacional

☐ Custos controlados

☐ Possibilidade de aumentar receitas

☐ Possibilidade de reduzir despesas

☐ Necessidade limitada de renovação

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RESULTADO ESPERADO

Produzir uma ferramenta profissional em Excel, Power BI ou Google Sheets capaz de:

1. Avaliar automaticamente Good Deal vs Bad Deal;
2. Calcular NOI;
3. Calcular Cap Rate;
4. Calcular Cash-on-Cash Return;
5. Medir risco jurídico;
6. Avaliar potencial de crescimento;
7. Construir Pro Forma completo;
8. Apoiar decisões de investimento imobiliário em Timor-Leste.